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規劃解讀丨《城南新事》——大柵欄觀音寺片區老城保護與更新實施

  導 讀

  2020年底,觀音寺項目申請式退租第一階段簽約正式結束,階段簽約率遠超預期達到46%。在此基礎上,隨著片區有機更新的穩步推進,院落資源梳理、恢復性修建、業態整體升級、公共資源補足等一系列工作正有序展開,並計劃於2024年整體亮相。

  

  觀音寺項目概念方案效果圖

  

  1

  項目簡介

  

  大柵欄被吳良鏞先生評價為「一部中國城市史活的教材」,是北京格局最完整、歷史底蘊最深厚、街道和建築最具特色和最具胡同文化代表的歷史文化街區之一。大柵欄觀音寺片區老城保護更新項目(以下簡稱觀音寺片區項目)位於《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》中劃定的13片文化精華區之一——「琉璃廠—大柵欄—前門東」文化精華區,是首都功能核心承載區,涵蓋 「環天安門廣場——前門大柵欄文化探訪路」,系統串接了散布於核心區各處的歷史文化資源。觀音寺片區歷史文化底蘊深厚、胡同肌理凸顯、地理位置關鍵,是大柵欄文保區中具有典型代表性的一個區域。

  

  2020年,經西城區人民政府授權,北京大柵欄安創置業有限公司作為觀音寺片區項目的實施主體,組織開展區屬直管公房申請式退租、申請式改善、恢復性修建和環境整治提升等工作,清華同衡團隊作為片區總體規劃與產業咨詢團隊,深度參與了從規劃設計到經營策劃的多項街區更新工作。

  

規劃解讀丨《城南新事》——大柵欄觀音寺片區老城保護與更新實施-指尖日報 家居裝潢

  申請式退租簽約現場

  

  觀音寺片區老城保護與更新實施項目,積極響應核心區控規「建設政務環境優良、文化魅力彰顯、人居環境一流的首善之區」的總體戰略要求,圍繞改善核心區人居環境、保護老城文化與風貌、有效經營騰退資產、業態轉型及活力增強、社會保障與民生改善五大目標,立足於「街區共生化、管理智慧化、更新可持續」三個創新點開展工作。

  

  觀音寺街方案效果

  

  2

  規劃亮點

  

  保護老城歷史與傳統風貌,提煉特色歷史空間骨架

  

  觀音寺片區歷史文化底蘊深厚,資源稟賦眾多,曾是元大都與金中都間的必經要道,也是從正陽門通往盧溝橋方向的重要交通、商貿路徑。規劃在片區更新改造的過程中,通過形成「一軸」(大柵欄西街-楊梅竹斜街-鐵樹斜街形象展示軸)、「兩核」(五道廟核心、觀音寺核心)、「三區」(傳統文化藝術體驗區、生活服務腹地、西街傳統商業區)、「四片」(西南門戶、五道相會;新老共生、活力家園;文化之芯,傳承創新;百年繁華、西街商戶)、「多節點」(觀音寺、鐵樹斜街、五道街等節點)的空間結構以及四類文化探訪和街區體驗路徑,全面彰顯 「斜街為軸、一寺一廟、商居並置」的特色歷史空間骨架,做到空間規劃目標。通過文物活化利用,將觀音寺片區項目範圍內觀音寺、五道廟、譚鑫培故居、梅蘭芳祖居、梨園公會、東南園胡同49號、大安瀾營胡同13號等7個文物節點串聯呈現,以點帶線形成涵蓋梨園文化、商賈文化、會館故居文化、京味兒民俗文化等特色探訪線路。

  

  大柵欄是古都格局發展的見證地

  一軸、兩核、三區、四片、多節點的空間結構

  

  提升人居環境和城市品質做到街區共生化

  

  分類分級對片區進行風貌保護修繕及綜合環境整治工作。以北京歷史文化街區保護修繕技術導則等規範要求為標準,形成大柵欄民居、商業建築樣式庫,精細化設計、施工,全面提升街區品質。

  

  以申請式改善促進街區有機更新,制定改善申請流程,明確改造內容,採取政府負責對房屋主體修繕、門窗立面更新、院落鋪裝種植、地下小市政,居民自費進行屋內功能裝潢升級的方式,提高和諧宜居生活品質。採用「一套流程、兩種類型」的申請式改善實施模式,明確實施主體與居民各自承擔內容,促進街區自我更新長效機制的形成。

  

  針對共生院內部相互干擾的缺陷,實踐鄰里單元模式,以10-20個院落為一個共生單元,全面保障街區民生,從共生院落向共生街區模式發展升級。突破共生院邊界,劃定共生單元,針對人群補充公共服務和公共空間,做到功能混合、活力共生。

  

  共生街區模式示意

  共生單元

  

  業態升級化,管理智慧化,更新可持續

  

  優化片區內業態定位,差異化引導業態分區,制定準入與管控標準,完善綜合經營管理體系。例如,觀音寺街以京味兒商業文化體驗區為主,對現狀低端旅遊型商業降密提質,適度降低賓館、餐館、零售等中低端業態的規模,同時引入實體書店、創意辦公、科技創新等新零售業態,與大柵欄商業街形成差異化互補。琉璃廠東街以傳統文化藝術創意區為主,在現狀同質化古玩字畫零售的基礎上,調整並升級更多與文化創新、藝術設計、創意體驗等相關的業態。

  

  通過加強對海綿城市、智慧化設備設施、5G等新技術的應用,加大在社區大數據、智慧停車、人本監測、智能化家居、共享服務、院內小市政排污排水等方面的創新技術合作與應用,充分了解民意需求,在街區更新中充分發揮科技優勢,讓胡同居民過上現代生活。建設全生命周期管理架構,打造閉環經營服務體系,形成一套實施的路徑、模式、政策框架,做到街區更新的可持續。

  

  打造充滿活力的特色商業業態

  

  3

  結語

  

  當前,觀音寺片區整體保護更新工作正在如火如荼地開展,通過實踐大柵欄觀音寺片區老城保護更新項目,進行機制創新、路徑創新,探索兼顧老城風貌保護與人居環境改善兩大目標的保護更新模式,使核心區控規能夠紮紮實實落到實處。塑造和諧共生、充滿街區活力與文化魅力的平房區風貌保護模式與街區形態,形成可持續、可復制的老城保護更新典範,繼而帶動整個街區的提升與復興。

  

  主要作者簡介

  

  王晨溪 清華同衡規劃設計研究院遺產地策劃經營研究室 項目經理

  

  樓吉昊 清華同衡規劃設計研究院遺產保護與城鄉發展四所 副所長

  

  此文內容市規劃自然資源委核心區規劃處、西城分局也有貢獻

  

  清華同衡規劃策劃團隊:霍曉衛、閻照、解揚、樓吉昊、王晨溪、秦昆、趙超、王博、鹿益、薛楊、曹明瑞、高雅、安珺

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