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有救了 國家隊出手!| 檀熱點

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  接盤俠也有春天

  

  2022年樓市開年大戲,即將上演。

  

  證券日報消息說,房地產並購貸不再計入三道紅線,有部分央企、國企正在接觸核心城市優質項目,買賣雙方暗流湧動。

  

  

  風險房企們終於迎來救星,不是別人,這次的拆彈專家正是國家隊。

  

  第一個吃螃蟹的人叫招商蛇口。

  

  1月13日招商蛇口2022年度第一期中期票據(並購)完成註冊,總額30億融資里,有15億用作「支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力」。

  

  用一個詞來形容這筆錢的用途就是:

  

  撿漏

  

  這是央行、銀保監會下發《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》後,第一單用途與並購有關的票據融資工具。

  

  當然招商也充分考慮到了風險,沒有把所有的錢都拿去並購,票據融資里的12.9億,被用作2021年8月的一個城市更新項目股債收購。

  

  招商蛇口給當下樓市提供了最重要的東西:

  

  信心

  

  對於那些有資金、有野心的國家隊來說,會從三個方面審視民營房企的質量:

  

  一、融資情況

  

  樓市下行周期里,很多開發商都會拿項目進行再融資,導致資金使用效率、投入產出比大打折扣,甚至出現一個項目超額融資的情況。

  

  所以超融的項目越少,房企成色越好,央企同樣的資金,能入手的優質項目就越多。

  

  二、資產匹配程度

  

  國企央企背景的開發商差別很大,尤其是第一梯隊的中海、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、金茂等企業,效率和管理都已經非常現代化,意味著不會閉著眼睛撒錢。

  

  它們必然會尋找在企業氛圍、運維管理上最匹配自己公司的民營房企,進行聯合。

  

  比如說一個以剛需產品線為主的國家隊房企,遇到近期定位高端、豪宅為主的民營房企,就不一定能看得上。

  

  

  一個融資成本低、強調財務穩健和精細化經營的國有房企,會慎重地測評主打高周轉策略的民營開發商。

  

  三、價格

  

  遵循當下市場公允價格,是國資下場撿漏的前提。

  

  一個樓市項目所處的地段、交通配套、存量貨值、居民購買力,綜合形成一個相對公允的價格。

  

  對於國資和民營來說,開發商各自有算帳的方式,能否達成平衡,就看民企開始對資金的渴求程度,以及國資內容內審的松緊了。

  

  一場國企、央企並購優質民營房企的大戲,近在眼前了。

  

  1月18日發改委例會上,政策研究室主任金賢東說:

  

  個別高杠桿房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件,導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒,這屬於市場的自我調節,不會影響中資境外債市場的整體功能。

  

  這說明風險企業首先是個案,不會影響樓市全局。

  

  國資陸續參股少數民營開發商,充其量也是錦上添花,真正搖搖欲墜的極少數,是不值得救的。

  

  表面上看,當下樓市撿漏的機會很多,實際上市場再也回不到三四年前的高點了。

  

  高周轉謝幕 並購潮開啟

  

  把時間線拉長,會發現2021年12月20日,央行銀保監會就下發了《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》,要求銀行重點支持優質項目收並購。

  

  很多地方政府緊跟節奏,迅速推進。

  

  2022年1月8日廣東省政府召集房企,為他們牽線搭橋尋找優質央企出資人。

  

  

  過去一年里,主動出手做並購大都是TOP10級別的民營房企,比如碧桂園100億收購富力物業,以及33億收購花樣年物業股權等等。

  

  大魚吃小魚是房地產行業不變的趨勢,只不過這一次換了主角。

  

  未來五年馬太效應會越來越強,過去沒有投入到高周轉的國資房企,現在未必能很迅速地找到靈魂伴侶:

  

  因為樓市基本面發生了兩個變化:

  

  一、回報率降低

  

  根據80家典型房企的財報數據,2021上半年他們的毛利率中位數降到了21.7%,淨利率和歸母淨利率中位數分別降到9.3%和6.5%。

  

  換句話說,整個行業的淨利潤降到了2015年以來歷史最低水平。

  

  營收、利潤和回報率的降低,導致房企一方面造房的動力下降,同時又有限購、限售、限貸政策壓制,於是只能在房屋質量、裝潢上一再妥協。

  

  國資入市揀筍,說白了還是希望能撈到回報率高的項目,充實自身資產。

  

  如果未來五年整個市場都看衰,那國資真沒必要費力折騰。

  

  二、口碑信譽下滑

  

  葉檀財經後台經常有檀香們詢問當地一二手房、租金的問題,最近一年一個明顯的感覺是,大家在遇到一個開發商,或者線下看盤的時候,首先想到的是:

  

  樓盤會不會爛尾?

  

  這在過去是無法想像的,在一個所有人都比爛的市場里,信譽、口碑無從談起,大家對於新房的預期大打折扣,買二手房稅費又多,交易流程也很長,不如觀望。

  

  從宏觀數據來看,樓市經歷5年高增長後,在2022年將進入實質性負增長。

  

  首先看1月17日國統局的數據。

  

  2021全年新房銷售和開發投資規模全年均創新高,全年銷售前高後低,上半年面積同比增28%,12月銷售年末翹尾。

  

  

  從2021年11月開始,深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個城市涉房貸款利率下降,合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著加快。

  

  降房價、松貸款、打折優惠賣房潮在全國進一步擴張。

  

  12月全國商品房銷售均價環比再將0.9%。徐州、清遠等多個城市一降再降,預售價較高點降幅超過30%。

  

  12月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲2%和1%,其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。

  

  多個城市出台二手房交易指導價後,2021年二手住宅市場遭遇較大衝擊。

  

  唯一能夠逆勢增長的,只有少數國資背景開發商。

  

  保利發展全口徑銷售額小幅增長到5385億,排名上升一位至第4。華潤置地破三千億,排名上升到第8。招商蛇口破三千億,排名從第10上升至第8。

  

  未來所有人必須在三個方面努力:

  

  1.降低融資成本

  

  2.區域精耕細作

  

  3.適當開發優質商業地產

  

  未來國資入股優質民營房企後,最大的對手不是TOP10領頭羊,而是那些在各個城市精耕細作,最了解當地客喜好,最深入本地市場一線的前三名開發商。

  

  市場永遠只嘉獎那些口碑好、品質高、走長期主義路線的人,曾經的高周轉一時間很管用,但對民營房企造成的後遺症,需要很長時間去消化。

  

  努力找到自己的位置

  

  2017年萬人矚目的寶萬之爭迎來落幕。

  

  最終的結果是:

  

  萬科易主、央企退出、地方國企介入,利用規則攪亂市場的野心家出局。

  

  當我們復盤這個故事的時候,在法理情懷、資本實業、商業政治、公司倫理和公眾輿論各方面,都能有所收獲。

  

  萬科與華潤此前有過長達十幾年的蜜月期,華潤從不插手日常管理經營,萬科則用業績和分紅,來回報大股東的信任。

  

  他們彼此之間也有不成文規定:

  

  萬科不主動挖角華潤的人才,同類業務上能避就避開。

  

  它們曾經是高效協作,現代化管理的國資民營合作典範。

  

  在深地鐵成為大股東後,萬科在全國城市積極推進兩學一做,以往這種活動幾乎不在公司內部出現。

  

  (萬科股價為何不漲 是一個謎)

  

  除了萬科,過去還有很多國資入股民營開發商的經典案例。

  

  中國平安曾經是金茂第二大股東、也持有融創40%以上股份。金地集團一半股份被生命人壽和安邦保險持有。遠洋集團超過59%的股份被中國人壽和安邦保險持有。

  

  國資和民營的結合,有的是把做大做強擺在第一位,也有想開啟產業新城、康養業務這樣新領域的試錯。

  

  這樣的做法在五年前是可行的。

  

  當時北上廣深、寧波、南京、杭州、成都、重慶等核心城市,城市群概念火爆。既讓房地產行業吃到了紅利,也帶動了周邊下沉衛星城的升級,基礎設施和產業配套加速發展。

  

  如今房地產再次回到結構性失衡的窗口期,很多掌握優質資產的民營企業,資金鏈壓力很大,能夠尋求幫助的幾乎只剩下國資。

  

  

  然而國企以前幾乎沒有涉及過這些民營房企,在一二三線所做的樓市項目,對於如何收並購、盤活這些資產,都存有疑問。

  

  聽一位業內人士說:

  

  以前羨慕別人家業務多,現在回頭看幹得少反而更安全、賺得更多。

  

  在整個市場都收縮的時候,很多上下遊也跟著過冬,好處是壞帳比同行少很多,竟然活得也很滋潤。

  

  任何人,包括地產從業人員,中介,買房者,工程隊和供應商,眼前最重要的事情,就是在下行周期盡快找到適合自己的位置。

  

  當下樓市正處於低谷期,對於每一個人來說,熬過去就是勝利,熬不過去就當經歷。申請文末點個讚,願奔波在人生路上的檀香,用樂觀與熱愛,打敗每一個難過的日子。

  

  (免責聲明:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

  

  — END —

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