家居裝潢

對承租人要求返還房屋裝潢費用的執行異議如何審查?

  連雲港交行與諾安公司、楊家梅等金融借款合同糾紛執行案

  【裁判要旨】

  執行房屋的承租人要求返還房屋裝潢款的異議請求應根據法律規定主張實體權利,在做到抵押權的執行程序中無法解決。

  【案件信息】

  申訴人(利害關係人):程中虎。

  申請執行人:交通銀行股份有限公司連雲港分行。

  被執行人:連雲港諾安貿易有限公司。

  被執行人:楊家梅、王永強、吉文瑋、王麗娟。

  被執行人:連雲港富舟投資有限公司。

  合議庭成員:劉慧卓、於明、薛貴忠。

  裁判時間:二〇一九年十二月九日。

  案號:(2019)最高法執監204號。

  【基本案情】

  連雲港中院在執行申請執行人連雲港交行與被執行人諾安公司、楊家梅等金融借款合同糾紛案中,常地房(2015)(連估)字第185號房地產估價報告認定涉案房屋評估價為907.06萬元。該房產經三次拍賣,由案外人田凱以618萬元競拍購得。

  涉案房產拍賣成交後,承租人程中虎拒絕遷出,要求補償其承租房產的裝璜價值。2016年7月20日,連雲港中院再次委托評估,涉案房產的裝潢及不可移動的附屬設施價格評估為109.8494萬元。2017年7月14日,連雲港中院作出(2014)連執字第00318號執行通知書,決定將裝璜費用從涉案房產拍賣款中折價後返還給程中虎,返還價值為70.303616萬元。

  連雲港交行以其對案涉房屋的抵押權早於租賃合同成立,程中虎的裝潢損失應向房屋所有人主張為由,提出異議,請求撤銷00318號執行通知書。

  連雲港中院查明,2012年11月19日,本案被執行人吉文瑋將涉案房屋租賃給程中虎,租賃期限自2012年12月26日至2022年12月25日。

  連雲港中院認為,連雲港交行的抵押權早於租賃合同,故連雲港交行享有的抵押權僅限於抵押登記的涉案房屋,對裝潢部分財產並不享有抵押權,遂作出(2017)蘇07執異33號執行裁定,駁回連雲港交行的異議請求。

  連雲港交行向江蘇高院申請復議。江蘇高院查明,本案執行依據第三項明確「原告連雲港交行有權對案涉房地產優先受償」。2016年5月31日,連雲港中院函致評估公司稱:因涉案房屋涉及室內裝潢,請評估公司接此函後,將該室內裝潢的市場價值予以單列。2016年7月20日,評估公司出具常地房(2016)(連估)字第722號房地產估價報告,用成本評估法認定,房屋裝潢及不可移動的附屬設施估價為1098494元。

  江蘇高院認為:(一)關於連雲港交行是否應當返還裝潢款問題。2015年4月17日,連雲港中院司法評估委托書並未要求對涉案房屋的裝潢價值進行評估,常地公司的評估報告中亦沒有採用成本評估法對裝潢的價值進行確認,僅對案涉房屋採用市場比較法,得出其房地產市場價值的評估結果。結合連雲港中院2015年11月1日拍賣公告中,明確涉案房屋的評估價值不包含裝潢價值,故連雲港中院裁定連雲港交行退還執行款748171.08元,沒有事實與法律依據;(二)關於連雲港交行請求連雲港中院扣劃程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期間租金問題。本案中,雖然連雲港中院在2014年4月23日與程中虎談話過程中,要求程中虎不向任何人支付租金,但該院並未下達相應的法律文書。程中虎作為案涉房屋的承租人,為了正常經營,依約向當時的房屋權利人支付租金,並未違法相關強制性規定。連雲港交行的該項請求沒有事實與法律依據。2018年3月5日,江蘇高院作出(2017)蘇執復246號執行裁定,撤銷連雲港中院相關裁定,駁回連雲港交行請求扣劃程中虎租金的復議請求。

  程中虎向最高法院申訴。最高法院查明,2018年6月13日,常地公司向連雲港中院回函:明確回復其公司出具的(2016)(連估)字第722號房地產估價報告的室內裝璜價值109.8494萬元包含在常地房(2015)(連估)字第185號房地產估價報告的評估總價內。

  最高法院認為,本案的爭議焦點為連雲港交行應否返還程中虎對案涉房屋的裝潢款。

  第一,程中虎基於租賃權主張裝潢費用,系其與出租人之間的租賃法律關係,屬於實體爭議。首先,根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第十一條的規定,租賃期內的裝潢費用應由出租人或者承租人還是雙方共同分擔,需根據具體情形進行實體認定。其次,根據《物權法》第一百九十條和《物權法解釋》第六十六條的規定,大陸法律對抵押後出現房屋租賃關係,基於不同的情況有不同的責任承擔情形。本案中承租人程中虎應根據法律規定主張實體權利,在做到抵押權的執行程序中無法解決。

  第二,連雲港交行與被執行人之間系做到抵押權的法律關係。經審查,連雲港中院委托評估時未要求對涉案房屋的裝潢價值進行評估,常地公司的評估報告中亦沒有採用成本評估法對裝潢的價值進行確認,僅對案涉號房屋採用市場比較法,得出評估結果。並且,連雲港中院在拍賣公告中明確涉案房屋的評估價值不包含裝潢價值。最高法院裁定:駁回程中虎的申訴請求。

  【律師點評】

  本案是一則先抵後租的執行異議案件。司法實踐中,對「先抵後租」的房屋一般採用去租拍賣法,其中涉及承租人裝飾損失承擔及承租期間的租金支付經常成為爭議的焦點。其中,前者屬實體法處理的範圍,而執行異議實行形式審查原則,不處理當事人實體問題。後者屬執行第三人到期債權問題,法院一般向承租人送達執行裁定書和協助執行通知書(債權未到期),對租金予以凍結,要求承租人在查封期間停止向出租人(被執行人)支付;如果是到期債權,則法院可以直接向承租人發出履行通知書,要求承租人向申請執行人履行。

  本案中,程中虎的租賃權後於連雲港交行的抵押權設立,根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第十一條的規定,租賃期內的裝潢費用損失需根據具體情形進行實體認定,無法執行程序中解決。而對程中虎的租金問題,因連雲港中院並未按規定向程中虎送達相關法律文書,故程中虎不負有向連雲港交行支付租金的義務。

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