家居裝潢

室內裝修設計相關資料/房地產估價的六大應用場景

室內裝修設計相關資料/房地產估價的六大應用場景-指尖日報 家居裝潢

  房地產抵押

  房地產具有不可移動、使用壽命長久、價值量大、保值增值的特性,是一種良好的擔保品。因此,在企業、個人等向銀行申請貸款時,銀行為了減少自身的風險,往往要求貸款人以其合法的房地產提供擔保,同時貸款金額一般要低於該提供擔保的房地產的價值。為了確定該提供擔保的房地產的價值,銀行需要尋求專門的房地產估價機構出具報告,以作為放款限額的參考依據。房地產抵押對房地產估價的需要,歸納起來主要有下列5種:

  (1)初次抵押估價,即將沒有抵押的房地產抵押的,對該房地產的抵押價值進行評估。

  (2)再次抵押估價,即將已抵押的房地產再次抵押的,對該房地產的抵押價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定:「財產抵押後,該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分,可以再次抵押,但不得超出其餘額部分。」

  (3)續貸抵押估價,即抵押貸款到期後繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的,對該房地產的抵押價值進行評估。

  (4)抵押期間估價,即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要,定期或在房地產市場價格變化較快時,對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值進行重新評估。

  (5)抵押房地產處置估價,即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的做到抵押權的情形,需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的,為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據,對該房地產的市場價值等進行評估。

  房地產稅收對

  中國目前與房地產有關的稅種共10個,其中有5個是專門針對房地產設置的稅種,分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅,另外5個是具有普遍調節功能的稅種,分別是營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。為了防止偷漏稅和課稅不公平,稅務機關需要掌握真實可靠的房地產價值,需要科學公正的課稅價值來說服納稅人。納稅人認為課稅價值不合理的,也可以委托房地產估價機構進行估價,以說服稅務機關調整課稅價值。

  例如,契稅是在土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅種,其計稅依據是:①國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣,為成交價格。成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定。②土地使用權贈予、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。③土地使用權交換、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。因此,在上述需要由征收機關參照市場價格核定計稅依據的情況下,通常需要測算房地產的市場價格或者評估房地產市場價值,為征收機關核定計算依據提供參考依據。

  再如,土地增值稅是對轉讓房地產的增值額征收的一種稅收,增值稅為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額後的餘額。納稅人可能隱瞞、虛報房地產成交價格,不據實提供扣除項目金額。為此,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號)第九條規定:「納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格,又無正當理由的。」可見,在征收土地增值稅的許多方面都需要房地產估價提供有關參考依據。

  房地產保險

  房地產雖然風險較少,但並不是毫無風險。因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在。一旦這種可能性轉化為現實,那將會給房屋所有者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此,為了盡量規避風險、減少經濟損失,購買房地產保險就很有必要。所謂房地產保險,主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。對大多數人來說,買保險主要是買房地產財產保險。

  房地產保險對房地產估價的需要,一是在投保時需要評估保險標的的實際價值,為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是保險事故發生後需要評估因保險事故發生造成的財產損失,為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外,在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的,需要評估保險標的的保險價值,為採取有關補救措施提供參考依據。

  房地產征收和征用

  房地產是生活、生產等活動都不可缺少的基礎要素,國家有時為了公共利益的需要,不得不征收或征用公民和法人的房地產。盡管征收或征用是為了公共利益的需要,但都不是無償的,必須依法給予補償。而確定補償的金額,就需要依據房地產估價機構的估價為其提供參考。具體地說,對於實行貨幣補償的,要對被拆遷房屋的房地產價值進行評估,為確定貨幣補償金額提供依據;對於實行房屋產權調換補償方式的,要對被拆遷房屋的房地產市場價值和所調換房地產的市場價值進行評估,為計算房屋產權調換的差價提供依據。

  分家析產

  房地產通常是家庭財產的最主要部分,離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜採取實物分割的方法,原因一是房地產在實物或在使用上通常難以分割,二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產的效用,減損房地產的價值。因此,一般是採取折價或者拍賣、變賣的方式,然後對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如,夫妻離婚,原共同共有的一套住房不宜採取實物分割由雙方各得一半,多數情況下是由其中的一方獲得該套住房,獲得住房的一方再按照該套住房市場價值的一半向對方支付現金或現金等價物。在這種情況下,雙方通常都會委托房地產估價機構對該套住房進行估價。

  有時即使可以採取實物分割的方法,但由於房地產是不均質的,分割後通常還需要進行現金或現金等價物的「多退少補」。以應平均分割為例,土地一是在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分,二是先按照面積平均分割,再根據分割後各部分的差價進行現金或現金等價物的「多退少補」。房屋一般既難以在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分,也難以按照面積平均分割,通常是先按照自然間進行實物分割,再根據它們的差價進行現金或現金等價物的「多退少補」。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。

  房地產損害賠償

  各種類型的房地產損害賠償,需要房地產估評為確定賠償金額提供參考依據。房地產損害賠償的類型多種多這樣,主要包括:

  (1)因工程施工不慎使鄰近建築物受損,如造成房屋門窗變形、牆體開裂、傾斜、倒塌等,造成鄰近房地產價值減損的。

  (2)因新建建築物影響了相鄰建築物通風、采光、日照、景觀等,造成相鄰房地產價值減損的。

  (3)因使他人房地產遭受污染、造成他人房地產價值減損的。例如,房地產受到輻射、噪聲污染,房地產中的土壤、水、空氣受到污染,房地產受到經常振動的影響等。

  (4)因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

  (5)因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。例如,預售的商品房在交付使用後發現存在工程質量問題(如牆體開裂,層高、室內空氣質量等未達到合同約定的標準或不符合國家標準)。

  (6)因未能履約使他人工程停建、緩建,給他人造成損失的。

  (7)因對房地產權利行使不當限制,如錯誤查封,給房地產權利人造成損失的。

  (8)因異議登記不當,造成房地產權利人損害的。

  (9)因非法批准征收、使用土地的,給當事人造成損失的。

  (10)其他房地產損害賠償。

  上述各種房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失,為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

室內裝修設計相關資料/房地產估價的六大應用場景-指尖日報 家居裝潢

  本文內容由壹點號作者發布,不代表齊魯壹點立場。

  找記者、求報導、求幫助,各大應用市場下載「齊魯壹點」APP或搜尋微信小程序「壹點情報站」,全省600多位主流媒體記者在線等你來報料!

Related posts

小坪數兒童房設計「樓盤評測」濤匯星悅府,2022年3月清遠英德必看品質樓盤

decoration

[室內裝修相關資料]侘寂美學,極簡中的詩意

decoration

100平米房子裝潢,水電木瓦油的人工費多少?都包含哪些費用?

decoration

耗時一個月,他將新買的精裝房爆改一番,完工後,場面驚艷了我

decoration

兒童房設計費用這個兒童房設計太妙了,一房兩用,在家也能給孩子建造一個遊樂場

decoration

發現很多被網紅誤導的「過度裝潢」,實際上只拍照好看,卻不實用

decoration