家居裝潢

[室內裝修文]從「某房企精裝潢差價案」引發的幾點思考

  房地產行業已開始逐步告別毛坯進入精裝潢時代,在此過程中,由精裝潢質量問題而引發的業主維權事件已成高發狀態。在廣大業主及開發商分別高頻的維權之下,亦不可避免的衍生出了一些「新穎」維權方式,其中最具典型性的非「九房企聯名上書」莫屬。

  姑且拋開「某房企精裝潢差價訴案」中一審、二審及再審中各個法官的裁判思路對與錯,僅從該案的產生原因而言,個人認為很大程度上系由市場不透明、法律法規不齊全所致,而精裝潢標準的不確定、成本的不透明及缺乏監管是最直接的誘因。

  在開發商與小業主簽署的《商品房買賣合同》、「補充協議」中對精裝潢標準沒有進行明確的約定,如:合同中僅約定XXXX元/㎡,除此之外,並無具體的裝潢方案、裝潢材料、材料品種、材料型號及裝潢單價等內容(事實上同一品牌不同規格的產品在價格也會存在區別),「精裝潢差價訴案」即是如此。

  現據不完全統計,時至今日至少已有五個地方政府部門出台了涉及「新建商品房全裝潢價格」的文件,該類文件中均對裝潢方案的公示、約定及精裝潢價格的組成作了規定,分述如下:

  1. 長沙市住建委、發改委關於印發《長沙市新建商品住房全裝潢建設實施細則》的通知:

  全裝潢商品住宅毛坯部分價格按規定監制;裝潢部分價格須由具備資質的第三方造價機構進行核算,經住建部門簽署意見後報發改部門備案。全裝潢商品住宅銷售時應嚴格執行明碼標價制度。

  銷售單位應在售房現場和商品房銷售合同中公示和標明裝潢內容、材質等級,其中主要材料及潔具、家具、櫥櫃、電氣設備應標明規格(設備還須標明技術參數)、材質、顏色、型號、產品系列號,同時將第三方造價機構的核算結果一並公示。

  購房業主對第三方造價咨詢機構全裝核算和價格存在異議,須提供第三方咨詢機構未客觀公正核算價格相關證明,可向市住建部門造價管理機構申請復核。

  2. 淄博市住建局《關於加快推進新建住房全裝潢工作的實施意見的通知》:

  開發建設單位向銷售主管部門申請商品房預售價格備案時,應當提供全套裝潢設計方案(含工程預算)以及經施工圖審查機構審查合格的全裝潢設計文件。在房地產調控限價區域內,全裝潢備案價格具體由銷售主管部門委托2-3家具有相應資質的第三方專業機構對住宅全裝潢造價進行評估。

  預售全裝潢住宅的,商品房銷售場所應當公示全裝潢設計方案、裝潢價格和主要材料、部品、設施設備的名稱、品牌、規格、型號、登記等內容。

  開發建設單位應當在申領預售許可證前在銷售樓盤內建造樣板房(不少於2套),向購房者展示交房標準,保留時間自項目竣工綜合驗收備案之日起不少於1年,或自全裝潢住宅集中交付購房者之日起不少於6個月。樣板房要真實反映戶型、結構及尺寸、裝潢標準和施工質量。

  預(現)售商品房應當使用《山東省新建商品房買賣合同示範文本》,合同應明確全裝潢標準、房屋總價、毛坯部分價格和裝潢部分價格,並列明主要裝潢材料、部品、設施設備的名稱、品牌、規格、型號和等級等內容。開發建設單位與購房者不得就住宅全裝潢部分另行或者由第三方與購房者再次簽訂全裝潢合同或協議。

  3. 南昌市住建局、城鄉建設委員會、物價局、市場和質量監督管理局《關於規範南昌市城區新建全裝潢住宅銷售管理的通知》:

  開發企業在銷售新建全裝潢住宅前,應建造樣板房,向購房人展示交房標準及樣板房室內環境質量檢測合格報告。樣板住宅房須與設計、商品房買賣合同有關裝潢條款內容保持一致,新建全裝潢住宅交付時不能低於對應樣板房工藝、質量和標準,樣板住宅房須保留至對應的新建全裝潢住宅交付完畢。

  新建全裝潢住宅裝潢價格的確定,由開發企業委托不少於3家有資質的房地產評估機構,對裝潢市場價格進行評估後取均價,作為銷售時的裝潢價格。

  新建全裝潢住宅買賣合同約定的裝潢價格,不得高於開發企業與裝潢單位簽訂的裝飾裝潢建設承包合同中約定的裝潢價格。

  4. 荊州市住建委《關於加強新建商品住宅全裝潢管理的通知》:

  建設單位在取得預售許可前,應按照裝潢設計文件設置樣板房及產品展示區,鼓勵設置裝潢施工工藝展示。樣板房要真實反映裝潢標準和施工質量,作為房屋交付參照標準,交付的裝潢質量和標準不能低於樣板方標準。樣板房保留的時間自首套全裝潢商品住宅交付之日起不少於六個月。

  建設單位應按規定向相關主管部門申請新建全裝潢商品住宅的價格指導,申報材料應包含毛坯部分和裝潢部分的價格構成。建設單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應當約定全裝潢商品住宅的總價,並載明裝潢主要材料、部品、設備、施工質量和質量保修期的具體標準。合同中未明確上述內容的,不得申請合同備案。

  5. 南京市住房保障和房產局、城鄉建設委員會物價局聯合出台《關於進一步加強我市商品住房全裝潢建設管理的通知》:

  全裝潢申請價格備案時,毛坯、裝潢分別備案。開發企業申請裝潢價格備案時,要提供國家一級評估機構出具的評估報告,應科學合理估價。實行優質優價,對部分高端樓盤,應根據裝潢標準客觀確定裝潢價格,裝潢評估價格須經專業評審部門測算評估確定後,企業方可進行申報。對於不接受裝潢價格指導價格的新申報項目,將暫停核發預售許可證。

  裝潢價格由第三方房地產專業評估機構進行評估,包括對樣板房的價格認定測評,第三方評估機構對評估結果負責。裝潢標準、第三方評估機構評估的裝潢價格寫入商品房銷售合同,第三方評估機構評估的裝潢價格寫入商品房銷售合同,第三方評估機構對裝潢部分承擔合同連帶責任。

  新建全裝潢住宅項目應按所售主力戶型1:1要求建設交付標準樣板間,交付標準樣板間應與裝潢評估報告、全裝潢示範合同的裝潢標準一致,在公開展示的交付標準樣板間中標註各大件的標準品牌對於部分定制產品,需註明材質標準。非交付標準須在現場明示,並在合同中標明。

  根據上述各地政府部門出台的文件可以知曉,政府管理部門對於確定商品房精裝潢的價格已有明確規定,無一例外的均以具備資質的第三方造價機構進行核算。律師建議

  基於此,為規避類似「精裝潢差價訴案」的再發生,作者特作如下法律風控建議:

  1、類似上述如已出台相關文件的,建議建設單位嚴格遵照文件規定內容執行,盡量避免投機取巧出現違規操作行為,以免產生不可控的法律風險。

  2、若尚未出台相關文件的,建議建設單位在參照上述文件的同時,著重做好以下工作:《商品房買賣合同》中明確全裝潢標準、房屋總價、毛坯部分價格和裝潢部分價格,並列明主要裝潢材料、部品、設施設備的名稱、品牌、規格、型號和等級等內容;在售房現場公示和標明裝潢內容、材質等級,其中主要材料及潔具、家具、櫥櫃、電氣設備應標明規格(設備還須標明技術參數)、材質、顏色、型號、產品系列號;如有可能,建議聘請具有相應資質的第三方專業機構對住宅全裝潢造價進行評估。

  3、建設單位在進行開盤推廣、廣告宣傳、樣板房及沙盤介紹時,注意用語措辭的使用。

  以上內容系作者對「精裝潢差價案」所做的一些檢索、研究及思考、建議。鑒於各個法律從業者對特定事實的認知和對法律的理解不可避免地存在差異,故本文內容系僅代表作者個人觀點,歡迎交流指正。作者簡介

  資深律師:楊光耀

  專業領域:建設工程和房地產開發項目非訴服務及爭議解決、公司股權並購合同爭議、執行異議等

  專業經驗:

  2010年起就職於上海政君律師事務所任專業律師,2018年加入江蘇金磚律師事務所任資深律師。主要為客戶企業起草、製作及修改法律文書(包括但不限於公司合同、建設工程施工合同、買賣合同等),對相關文書或事件出具專項法律意見書,並為公司其他部門提供法律支持,包括勞力爭議糾紛、工傷保險待遇糾紛、建設工程施工合同糾紛等。

  楊光耀律師自執業以來已承辦超200件的訴訟案子,涉案金額在人民幣5億以上,此類的訴訟案件基本做到當事人預設目標。同時在非訴訟方面,積累了大量豐富的辦案經驗。

  圖片|版權歸原作者所有

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