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你的房子值多少錢?估算房價有哪些方法?

  俗話說舊的不去新的不來,很多朋友住慣了舊的房子,都想換個新房、換個地方來住,但是由於限購政策等原因,還得先把原來的房子給賣掉才能買新房。賣房子最講究的就是定價,給房子定一個合理的價格可不是一件簡單的事情。那麼,你的房子值多少錢?估算房價有哪些方法呢?

  一、估算房價需參考以下六大因素

  1、周邊房價

  參考周邊房價其實就是參考小區所在城市周圍地段的均價,並與小區周邊區域位置的房子作對比,包括戶型、樓層、周邊配套、裝潢,以及掛牌價和成交價。

  2、房齡

  對於二手房來說,房齡對於房價的影響還是比較大的,一般而言次新房的價格較高,其次是5~10年房齡的房子,而超過20年房齡的老房子,售價一般較低。

  3、地段

  較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢,不再有新項目產生的情況下,房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。另外,一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

  4、外部環境

  所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大的小區會比較容易得到買家的心理認可,這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右。

  5、樓棟

  好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建築質量、外立面造型、內外部裝潢的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、精致的內外部裝潢會為房價加分5%左右。

  6、戶型

  對於同樣的室內面積,戶型好、淨高大、開間跨度合理、廚衛空間適中、采光性能理想的房產也是購房者關注的重點,因此房主定價時可高於其他房產價格。

  二、估算房屋價格有哪些方法?

  1、收益還原法

  首先要可能房地產在各個時期將要取得的純收入,然後採用適當的還原利率將純收入折算到現在,各個時期收入的總和就是房價。收入還原法關注房地產的未來收入超過其成本,計算方法一般為房地產價值=房地產純收入÷收入還原利率。

  2、路線價法

  土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關係,對於同一街區,土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整就可以得出估價對象的土地價值。

  3、市場比較法

  選取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值。

  4、成本估價法

  建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價,適用於房地產交易較少,無法採用市場比較法的情況,其公式為:房地產價格=房地產重新建造完全價值-建築物折舊。

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