明星樓盤涉嫌欺詐銷售 購房者面臨「房財兩失」?

然而,曾經風光無限的「明星」項目,如今卻陷入眾多房源被查封,部分購房者面臨「房財兩失」的困境。

半山半島小區五期的業主陳女士反映說,她2017年5月認購了半山半島五期8號樓的一套房產,一次性付全款390萬元並另加20萬元服務費,目前已經入住,有交款發票,但並未網簽備案。無意間,有一位業主在小區業主群發了一句「小區房子被查封」了,業主群頓時「炸開了鍋」,陳女士趕緊查詢得知,房子的確已經被開發商抵押後遭法院查封。

與陳女士有相似經歷的還有購買了半山半島和半島藍灣的2000多名購房者。這些購房者於2017年前後花費大量積蓄購買了這兩個項目的房產,但後來突然得知這些房產因海南新佳旅業開發有限公司等開發商一直沒有辦理網簽備案手續,已被多家法院查封。

更為糟糕的是,位於半山半島八期的房產,不少業主是在已被法院查封之後才從開發商手中購得。目前,開發商因將被查封的房產銷售給購房者已涉嫌合同詐騙。業主們表示,購房時五證齊全,《商品房預售許可證》也在有效期限內,這才使得很多人使用全款「放心」購買。

業主們得知疑似被查封的消息後,通過三亞不動產交易中心查詢得知,由於開發商資金鏈斷裂,無力償還各債權人(債權人包括但不限於中國民生銀行股份有限公司上海分行、中國農業銀行股份有限公司三亞分行)的借款,各債權人在獲得生效判決文書後向法院申請了強制執行。

這一系列「遭遇」意味著,購房者花了大量積蓄購買的房產隨時可能被法院執行拍賣,部分購房者將面臨「房財兩失」的困境。

開發公司及關聯公司「內憂外患」

半月談記者調查發現,此次相關購房者近2700名、涉及購房資金上百億元。

三亞半山半島項目的業主集體寫就的訴求書表明,三亞鹿回頭公司、中弘卓業集團有限公司、海南新佳旅業開發有限公司等隱瞞在售房屋已被法院查封的事實,將已網簽房屋多次出售,欺騙業主,並將業主的購房款全權委托「天津金惠天金有限公司」代收,幾經騰挪之後,如今房款資金去向成謎。

三亞市中級人民法院發布的公告顯示,初步估算,半山半島項目開發公司——鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等超過400億元。由於這些公司訴訟眾多,其負責開發的半山半島項目及房產已被多家司法機關查封,其中部分案件已進入執行程序。

業主們表示,相應房屋隨時可能進入司法拍賣程序。就目前的查詢結果來看,已有北京三中院、上海一中院、三亞城郊法院的相關案件進入了執行階段,執行總標的約30億元。考慮到相關數據的滯後性,實際的債權金額可能遠高於此數字。

業主們陸續通過各種管道反映問題之後,中國農業銀行三亞分行在半山半島售樓中心貼出「重要提示」:半山半島「藍色果嶺」項目多棟樓已經抵押到我行,在銷售前應取得我行書面同意。為依法保障我行抵押權益,避免您作為購房者利益受到損害,請您在購房前及時向我行了解擬購房產權屬登記狀況。

盡管從表面無法看出半山半島及半島藍灣項目開發公司與「中弘系」公司的隸屬關係,但中弘公司此前曾幾度試圖啟動對半山半島項目的收購,計劃將半山半島項目陸續注入中弘股份。「中弘系」公司也一直在介入半山半島項目,目前負責項目後續處置工作的三亞中弘弘熹房地產開發有限公司即為「中弘系」。

但「中弘系」的日子也不好過。公告顯示,截至2018年8月9日,作為「中弘系」上市公司代表的中弘股份逾期債務本息合計50.32億元,全部為各類借款。中弘股份表示,若不能妥善解決逾期債務,公司可能面臨訴訟、仲裁甚至資產凍結等情況,影響公司的生產經營和業務開展,並衝擊公司2018年度業績。

明星樓盤「殘局」怎解?

談及半山半島項目的現狀,長期跟蹤此案的大成(南通)律師事務所律師洪加健表示,中弘股份一系列的「自救」動作,對解決問題尚未顯示出多大助益。如果是在查封之後訂立的房屋買賣合同,那開發商構成合同詐騙,合同無效,將不能根據該合同獲得房屋產權,如果開發商無力賠償,有可能房財兩空。

三亞中弘弘熹房地產開發有限公司區域總經理孟翔兩個多月前受訪時曾表示,中弘公司正在積極尋求資金進行重組,大概一個半月最長兩個月就會有結果,然而時至今日,在解決數千名業主房產問題上依然未有實質性進展。

正在業主們四處奔走時,三亞市多個部門也出面索繳開發公司拖欠的各類稅款、土地出讓金和罰款等款項。8月13日,三亞市吉陽區稅務局、三亞市國土局、三亞市綜合行政執法局以海南新佳旅業開發有限公司及三亞鹿回頭旅遊開發有限公司不能清償到期稅款、土地出讓金、罰款,並且資產不足以清償全部債務為由,聯合向三亞市中級人民法院申請破產重整。

不少業主認為,拖欠如此巨額的應繳稅款、土地出讓金和罰款,相關部門應該早就察覺背後的種種風險。「如果它們能夠早點預警,我們應該就不會被騙,至少不會有這麼多人被騙。」一名鄒姓業主說。

業主們表示,購房時售樓部五證齊全,在這種情形下,業主們認為項目沒有問題,才會購買,但是背後是否被抵押、查封,業主們很難查清房產背後實際狀態。

盈科律師事務所一位長期跟蹤此案的律師表示,整個事件中,開發公司為何拖欠巨額款項未能引起相關監管部門警惕,在業主反映之後才去催繳款項值得深思。「半山半島是明星樓盤,銷量之大足以引起很多人注意,但是實際備案網簽的卻寥寥可數,作為監管部門應該意識到這個項目可能已經埋下了隱患。」

三亞在2015年底啟用了海南省首個商品房預售資金監管帳戶,這個帳戶由開發商、監管銀行和三亞市房產信息中心三方簽訂。簽訂三方資金監管協議後,開發商必須將購房款存入監管帳戶,才能辦理預售證,防止其挪用購房款,出現半拉子工程。但半山半島的購房者沒能受到這項監管舉措的保護,三亞市住建局相關負責人表示,半山半島項目在2015年2月前已全部辦理預售證,不適用後來的政策。

據了解,三亞市住建局已向多家法院和銀行發送告知函,已經將業主上訪情況及訴求情況進行了說明,希望相關機構能夠暫緩執行或者依法解除已售房源的查封和抵押登記,以維護購房人的合法權益。

目前三亞市中級人民法院已裁定受理對半山半島項目開發商三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司、海南新佳旅業開發有限公司及其子公司共計12家企業進行破產重整申請。三亞市中級人民法院認為,涉及半山半島項目開發的12家企業,不能清償到期債務,明顯缺乏清償能力,但尚有部分未開發土地,仍具有較大商業價值,具有重整的必要性、可行性。

半月談記者:王存福