二手房「惜售」變「急售」

二手房「惜售」變「急售」

東莞二手房進入買方市場 賣家降價、包稅、贈送車位花樣促銷

東莞二手房進入買方市場。

莞城樓盤

一手房市場成交持續冷淡、降價促銷波及二手房市場。二手房市場「三價合一」政策繼續收緊,成交困難,不少二手房報價回落至年初水平,甚至有二手房業主自降兩成報價出售,個別業主報價跌破購入價,虧本出售。記者在調查採訪中發現,東莞二手房賣家從之前的「惜售」向「急售」心態轉變,採取降價、包稅、贈送車位等花樣促銷,以吸引剛需購房者入市,促進成交。

業內人士表示,隨著年底到來,更多報價較低的筍盤入市,剛需自住購房者可以到二手房市場尋找心水房源。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者石忠情

調查

個別二手房賣家報價下降近兩成

記者了解到,今年以來在「三價合一」持續影響下,東莞二手房業主心態從「惜售」變為「急售」,心態發生了明顯轉變。特別是9月份東莞一手房市場吹起了「降價風」,定價合理使得購房者回流一手房市場,二手房賣家降價出售的心態更為迫切。

今年以來,東莞大部分銀行實施「三價合一」政策,減少「陰陽合同」,二手房的交易稅費增加,間接提高了首付門檻,而二手房買家中剛需的比例較多,對首付門檻較為敏感,故而很多購房者轉向購置一手房,導致今年的二手房市場交投萎縮明顯,整體房價從上漲逐步趨向平穩下滑。10月份,東莞中原戰略研究中心針對二手房成交量大、市場關注度高的重點鎮街(鳳崗、塘廈、東城、南城)的二手房源做了專項抽樣調研,調研覆蓋約200個樓盤小區、800套抽樣房源,對業主的心態變化和放盤價格的變化進行了針對性的調研和分析。東莞中原戰略研究中心介紹,受國慶前後樓市大環境的影響,疊加「三價合一」政策的持續影響,本次專項調研數據統計分析顯示,國慶節後,二手房業主的心態發生了較為明顯的變化,約9%的房源業主調低報價,報價調低的幅度平均在5%左右,個別業主的報價調低幅度接近20%。

樂有家研究中心數據也顯示,2018年10月東莞二手商品房過戶2566套,環比下跌8.7%,同比下跌21.22%;截至10月31日,東莞二手住宅掛牌價為1.94萬元/平方米,環比下跌1.02%。

二手房業主各種辦法促銷房源

東莞中原戰略研究中心介紹,在調研中發現,無論是豪宅還是剛需房,業主主動促銷的心態明顯,而二手房賣家的促銷方式主要有三種:降價、包稅、贈送車位。如鳳崗的永江花園有一套173餘平方米的四房,報價由8月份的350萬元直降至300萬元,而且賣家包稅,折算下來單價僅1.6萬元/平方米;東城的天驕峰景一套143平方米的三房,報價由8月份的450萬元降至420萬元,並且贈送車位;南城的金豐花園一套73平方米的二房,由5月份的報價110萬元降至98萬元等。

調研顯示,業主調低報價的理由多種多樣,如「急需資金周轉」「購買新房用錢」「工作調動急售」「出國急售」等。隨之而來的是業主「降價」「急售」「願承擔部分稅費」「真有意向可以再談」「全款買房可以再優惠」「業主自行贖樓」等,甚至連此前出售意願較低的業主也開始主動要求經紀人「幫忙多推一下」。

市場

剛需青睞 總價100萬~200萬元物業

家住深圳的陳先生於2016年分別在東莞塘廈、南城貸款購買了兩套二手房,盡管其所購房子位置不錯,但因為購買人群減少,二手房轉手困難,原本打算快速賣出的計劃失敗,加上東莞租金較少,陳先生因此所要承擔的月供壓力大。他告訴記者,他的報價已經一降再降,希望能夠快速將房子售出。

記者發現,二手房市場從賣方市場進入買方市場。合富置業相關人士表示,2016年10月~2018年是樓市調控政策集中出台的時期,兩年以來,二手樓市交投量從成交火熱的2015年、2016年大幅回落,部分購房需求受到抑制,至今年三季度東莞二手樓市成交量已經回歸到2015年之前的狀態,整體成交低位運行。另據合富大數據顯示,從東莞二手房的購房群體來看,首次置業者的成交占比出現了明顯的增加,從年初的47%,上升至第三季度的64%,升幅十分明顯,是2017年以來的高位,當中超過四成的買家選擇總價在100萬~200萬元之間的物業。

案例

西平業主報價下調75萬元

南城的西平板塊是東莞二手房成交量最多的區域之一。

西平片區東駿豪苑一套150餘平方米的四房,在今年6月份時最低報價高達400萬元,進入下半年,隨著樓市的逐步降溫,業主也一次次地調低報價,但是由於價格依然偏高,在長達4個多月的時間裡也沒能成交。而最近的土地流拍,更使得業主「待價而沽」的心態回歸理性,最新底價僅為325萬元,比最高報價降低了18.75%,已經降至該小區今年1月份的成交價水平。

賣家主動承擔個稅以促進成交

東城東泰板塊因為生活配套齊全一直以來受到二手房買家的青睞。光大景湖春天的一套112餘平方米的三房在今年9月份的報價為最低196萬元,由於該房源非「滿五唯一」,故個稅較高,該房也是乏人問津。進入10月,業主向經紀人表示價格下調10萬元。此外,還可以將省內老家的房子過戶出去,配合這套房源轉為「滿五唯一」,以降低交易成本、加快成交速度。

按照往常習慣,二手房交易稅費往往由買家承擔,但是近來非「滿五唯一」業主主動承擔一半個稅促進成交現象變得普遍。

塘廈丹緹軒小區一套92餘平方米的三房在9月份的放盤價為165萬元,由於該房源不是「滿五唯一」,個稅大約20萬元左右。為了能盡快售出,業主向經紀人表示可以承擔一半的個稅,如果是一次性付款的客戶,還有議價空間,這個價格已回到該小區今年3月份的成交價水平。

業內人士

部分房源或回到年初價格水平

業內人士表示,11月之後,市場將逐步進入年底傳統的購房、換房季,預計更多的筍盤也將陸續登場,根據目前的情況可能,一些房源可能將回到年初時的價格水平。

東莞中原戰略研究中心表示,預計買賣雙方將積極入市,市場交投將逐漸升溫。業主方面,隨著年底來臨,出於資金周轉、工作調動、家庭搬遷、改善換房等需要,放盤量有望大幅增加,部分急於出售的房源,預計將出現較大降幅。購房者方面,東莞作為粵港澳大灣區的核心城市,產業和人口結構都在不斷升級優化,未來的發展潛力巨大。在年底議價空間加大的情況下,很多筍盤將非常有吸引力,建議購房者遇到筍盤趁低入市,果斷出手。