「房住不炒」不動搖

「2018年9月全國百城庫存數據出現上漲,說明供給規模較大,而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企行銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房地產庫存規模增加,一定程度上解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態,同時也增加了購房者議價的空間。

對於房地產市場的降溫,市場人士普遍認為在意料之中。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,當前房地產調控時間和強度持續深化,9月房價環比漲幅明顯縮窄,意味著市場預期發生了轉變。恒豐銀行研究院宏觀經濟研究中心主任蔡浩分析,在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產企業四季度或選擇以價換量,以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

分類調控不會放鬆

總體上看,正是在「房住不炒」的定位之下,各地繼續堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜、精準施策,才有了房地產市場趨於理性、平穩、健康的難得態勢。

「今年以來,房地產調控總體上看是很有成效的。我們抑制了房價的非理性上漲,同時,調控政策對開發商和中介的影響較大,資金鏈緊張迫使房企不敢再盲目擴張。」北京科技大學經濟貿易系主任何維達說。

值得注意的是,《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》中釋放了有價值的最新信號。《通報》指出,住建部堅決落實「堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位」,加大分類調控、精準施策力度,加快推進住房制度建設。同時,保持調控政策連續性穩定性,落實地方主體責任,促進房地產市場平穩運行。

「房地產調控政策的初衷,就是讓房屋回歸居住屬性。因此,面對經濟下行壓力,我們應該保持政策的定力和連續性,既不能放鬆房地產調控,讓房地產調控半途而廢、前功盡棄;也不宜盲目加大調控,突然增加相關企業、銀行和購房者的額外壓力。」何維達說。

加速建立長效機制

面對房地產市場投機炒作對實體經濟的危害,有必要在需求側與供給側管理同時發力。有關專家建議,應加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制,推進形成租購並舉的住房制度。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍表示,樓市長效機制的內容包括金融、財稅、投資、土地、立法等多方面。長期來看,金融領域的長效機制建設應設立住房銀行,支持租賃市場的發展;財稅政策的重點是完善交易環節的各種稅收,例如推出房地產稅;投資政策的重點要發展多元化的投資主體;土地政策可以重點發力集體土地用於租賃市場發展,形成租售並舉的市場格局;立法方面,包括研究推出住房法、房地產稅法等。

何維達表示,探索建立房地產調控的長效機制,除了適當運用貨幣政策和財政政策之外,還應注重三方面問題:一是加強供給側改革,調整住房結構,增加經濟適應房供給;二是有序推出房地產稅,提升非自住房屋作為資產的持有成本,同時注重引導好市場預期;三是新城建設或者開發區規劃應該多參照日本、新加坡等國經驗,推動上班與居住「就近解決」,避免上下班人口大遷移,從而緩解房地產調控壓力。

王俊嶺

王俊嶺